DIREITO CIVIL - ENFITEUSE

ENFITEUSE

Enfiteuse é um direito real sobre coisas alheias, bem amplo inclusive, pois garante a posse, a fruição, transmissão por herança e até a alienação, ou seja, é o domínio útil. Ou ainda; enfiteuse é o negócio jurídico no qual o proprietário (denominado senhorio) passa para o adquirente (denominado enfiteuta) o domínio útil de bem imóvel mediante o pagamento de foro anual, cuja relação tem caráter perpetuo.

Sujeitos

Senhorio: proprietário. Que possui o domínio direto e a posse indireta do imóvel; além do direito de preferência e o recebimento do foro.

Enfiteuta/foreiro: adquirente. Que possui o domínio indireto e a posse direta do imóvel; além do domínio útil sobre o mesmo.

A enfiteuse nasceu na Grécia no século V, a.C... E era o direito de fruir por tempo ilimitado de terras alheias, para cultivo; mediante pagamento de quantia anual ao proprietário. Os Romanos copiaram esse mecanismo que serviria para o cultivo de vastas terras inutilizadas e ainda para estabelecimento de populações, ou seja, o povoamento dessas terras. Em Roma esse instituto inicialmente era dividido em dois.

Ius emphyteuticum, que, embora fosse por prazo longo (por exemplo, 100 anos), era temporário; 

Ius Perpeturim, quando o arrendamento era perpétuo.

                                                                                                                                                           Em Roma essa modalidade caracterizava-se pela concessão de terras imperiais sem cultivo ou utilização, aos particulares mediante ao pagamento de quantia anual denominada “cânon”. Assim a enfiteuse surge como instrumento para solucionar o problema de vastas terras ou latifúndios sem utilização.

No Brasil

Com o Estado formado recentemente e vasto como é; a coroa portuguesa também precisava tornar suas terras mais produtivas e cultivá-las; porém o Estado sozinho iria ter dificuldade e teria que investir muito para isso. Daí foi autorizado o aforamento das terras, nessa época aforamento não era sinônimo da enfiteuse, pois refletia uma relação contratual com prazo e limites além de fiscalização. Em 1821 a coroa decidiu transformar todos os arrendamentos em enfiteuse o que além de caráter perpetuo facilitou também a fruição das terras.

Obrigações do Enfiteuta:

- Pagamento do foro anual: o foro ou como os romanos chamavam “cânon” é uma prestação anual certa e invariável, pois não segue as mudanças de mercado; podendo ser segundo jurisprudência, atualizado. O não pagamento do foro gera rescisão contratual. O pagamento do foro é a diferença fundamental entre a propriedade e a enfiteuse.

- Dar ao proprietário o direito de preferência: Assim o enfiteuta ou foreiro tem a obrigação de comunicar ou oferecer primeiramente ao proprietário do imóvel caso deseje aliená-lo. Pois sobre a venda ou dação em pagamento nessa relação incidirá o “Laudêmio” que se refere a uma porcentagem sobre o negócio realizado que será de no mínimo 2,5%, ou seja, a passagem de um enfiteuta a outro sofre a incidência do “Laudêmio” também quando não for dada a preferência. Porém se o proprietário decidir comprar não incidirá o laudêmio. Por fim para haver laudêmio deve haver onerosidade e havendo deve ser dada a preferência ao proprietário. O enfiteuta também tem direito de preferência havendo inclusive consequências reais podendo realizar o depósito em juízo e reaver o que fora adquirido por terceiro. Prazo decadencial de 180 dias.

Subenfiteuse:

Corresponde a “glebas” subdivisão de terrenos assemelhando-se a sublocação e caracteriza-se pelo afastamento da posse passando a outro. Na subdivisão em glebas deve haver a nomeação de um administrador denominado “cabecel”. Quando o imóvel emprazado (enfiteuse) pertencer a várias pessoas essas deverão eleger um administrador em seis meses, do contrário esse direito de escolha poderá ser exercido pelo senhorio. Feita a escolha do cabecel esse será o representante dos demais enfiteutas diante todas as ações do senhorio podendo ainda o senhorio cobrar do cabecel os valores dos demais conforme estipula o CC/1916 ressalvado a ele obviamente o direito de regresso. (Art. 690. CC/1916)

Enfiteuse X Arrendamento (diferenças básicas)

A enfiteuse e a legislação atual

O código civil atual proíbe a constituição de enfiteuse, mas subordina as já existentes; assim as existentes antes da vigência do código de 2002 até sua extinção são válidas e serão regidas pelo código de 1916 e leis posteriores. Vale salientar também que essa proibição trata da enfiteuse civil, ou seja, aquela instituída entre particulares.

“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.”

Terrenos de marinha seus acrescidos

Como bem sabemos os terrenos de Marinha e seus acréscimos pertencem à União art.20, VII, CF. Porém poderão ser concedidos a particulares, por meio de enfiteuse. Tendo como legislação aplicável a lei 9.760/46. Assim a enfiteuse de terras públicas é permitida e ainda faz parte do direito brasileiro.

Conforme: 2º do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem.

Extinção da Enfiteuse

Art. 692.  A enfiteuse extingue-se:

I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;

III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

A extinção da enfiteuse pode se dá por vários motivos alguns deles são:

- Desapropriação: Quando o poder público tem interesse na área nesse caso terá que indenizar o proprietário e o enfiteuta.

- Inadimplemento: quando o enfiteuta deixar de pagar o foro por três anos consecutivos, é a chamada pena de comisso que deverá ser em ação própria.

- Falecimento do enfiteuta: Ocorrerá à extinção quando o enfiteuta morrer e não tiver herdeiros, porém seus credores poderão facultativamente usufruir da enfiteuse até os limites de seus créditos.  

- Renuncia de direito: Nesse caso a decisão deve ser registrada no cartório de Imóveis da circunscrição.

- Deterioração do bem: O artigo é bem claro, art. 692 CC/1916, deteriorando-se o bem a ponto de não valer a quantia do foro, mais um quinto deste, extingue-se a enfiteuse, mas responderá o foreiro por perdas e danos.

- Resgate: O artigo é bem claro, art. 693 CC/1916, Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.